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커네티컷 Q&A: 리스기간 남은 비즈니스 매매시 랜드로드의 바이어 보증인 요구
문봉섭 <변호사 >
Q. 식당을 운영해오다가 이번에 팔려고 합니다. 현재 리스가 2년 남아 있는 상태입니다. 바이어와 계약도 문제없이 체결될 것 같은데, 랜드로드가 바이어에게 리스를 새로이 줄 수 없고 남아있는 리스 2년에 대해서만 양도하는 것을 허락한다고 합니다. 문제는 남아있는 2년간 바이어 개인은 물론이고 저까지 같이 리스에 대한 보증인이 될 것을 요구합니다. 본인의 보호를 위해 바이어가 한달이라도 렌트를 못낼 경우 제가 비즈니스를 아무런 댓가 없이 다시 바이어로부터 인수하려하고, 바이어도 동의했습니다. 이럴 경우 어떤 문제가 있을까요?
A. 리스에 대한 보증(guaranty)은 현재 비즈니스를 운영하고 있는 테넌트가 리스 계약서상의 의무를 제대로 이행하지 못했을 때, 개인적으로 리스계약서상의 의무를 대신해서 이행하는 것을 말합니다. 통상적인 테넌트의 의무는 렌트의 기한내 지불, 리스공간의 유지 및 보수, 랜드로드의 동의없이 리스를 양도 또는 서브리스를 주지 않는 것, 랜드로드가 규정하는 범위의 보험가입 및 유지 등을 들 수 있습니다. 구체적인 테넌트의 의무는 랜드로드와 합의한 리스계약서의 내용에 따라 달라집니다.
최근들어 렌트비를 내지 못하는 테넌트가 늘어나면서 일부 랜드로드들은 새 바이어의 크레딧이 좋은 경우가 아닐 때에는 새로이 리스를 주는 것을 거부하고 셀러쪽의 남아있는 기간 동안에만 리스만 허용하고 있습니다. 더구나 이런 경우에 본인처럼 남아있는 리스기간동안 현재의 테넌트, 즉 셀러도 리스에 대한 보증인(guarantor)으로 남아있을 것을 많이 요구합니다.
이와같은 경우에는 향후 바이어가 렌트를 내지 못하는 등 리스상의 테넌트의 의무를 이행하지 못할 경우 셀러가 법적인 의무를 고스란히 부담을 해야 합니다. 최악의 경우 바이어가 파산신청을 할 경우는 모든 법적인 의무를 랜드로드에게 부담할 경우까지 생깁니다.본인의 경우, 바이어쪽에서 렌트를 못낼 경우 바로 그 비즈니스를 재인수 할 수 있다하더라도 그때까지의 리스기간동안 바이어가 비즈니스 론을 얻어서 사업체를 운영할 경우 또는 세금 (특히 sales tax)을 연체했을 경우 고스란히 본인이 다 법적인 책임을 떠안아야 합니다.
그러므로, 바이어의 테넌트로서의 의무불이행이 발생하면 비즈니스를 재인수한다하더라도 궁극적으로는 본인을 보호하기에는 충분하지 않습니다. 이에 대한 대안으로는 첫째, 바이어쪽에서 든든한 보증인을 별도로 내세우는 것, 둘째, 바이어쪽에서 첫 1년간 또는 일정 기간 동안의 렌트비를 리스 양도계약서 서명시에 랜드로드에게 지불하는 것, 셋째, 셀러쪽에서 보증인으로 되는 것에 대한 리스크를 부담하기에 이를 매매가격에 반영시켜 보다 높은 매매가격에 계약을 체결하는 것, 넷째, 리스 잔여기간까지 셀러쪽의 리스크에 상응하는 일정금액을 에스크로 금액으로 잡는 방법이 있습니다.
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A. 리스에 대한 보증(guaranty)은 현재 비즈니스를 운영하고 있는 테넌트가 리스 계약서상의 의무를 제대로 이행하지 못했을 때, 개인적으로 리스계약서상의 의무를 대신해서 이행하는 것을 말합니다. 통상적인 테넌트의 의무는 렌트의 기한내 지불, 리스공간의 유지 및 보수, 랜드로드의 동의없이 리스를 양도 또는 서브리스를 주지 않는 것, 랜드로드가 규정하는 범위의 보험가입 및 유지 등을 들 수 있습니다. 구체적인 테넌트의 의무는 랜드로드와 합의한 리스계약서의 내용에 따라 달라집니다.
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