30년 고정 이자가 한 때 4%를 기록 하였다 이는 1953년 이래 역사상 가장 낮았던 이자이다. 지난 6주간 이자가 꾸준이 오르고 내리고를 반복 했지만 현재도 4.5% 수준을 유지하고 있다.

15년 고정 모게지의 경우 3% 후반을 유지하고 있다. 하지만 이는 아무에게나 적용되는 것은 아니다. 적어도 크레딧 점수가 720점 이상 되어야 하고, 매달 수입이 페이먼트를 내는 데 문제 없는 자격조건이 따라야 한다. 또한 주택에서 자신의 순수자산(현 집 가격에서 융자금액을 뺀 가치)이 적어도 주택 가격의 20%이상이 되어야 한다.

2011년 평균 주택가격이 8% 더 떨어질 것이라 한다. 모게지 이자도 점차적으로 오르리라는 전망이다. Freddie Mac의 경제학자는 2011년 이 끝나는 동안30년 고정 이자가 5%까지 오를 것이라 예측하고 있다. 이제는 자신이 재 융자를 해야 한다 생각하면 더 이상의 이자하락을 기다리기 보다는 결단을 내려야 할 때다. 만약, 결단을 내려 이자를 낯춘다면 그 절약된 돈으로 무었을 할 수 있을까? 아래 3 가지로 나누어 알아본다.

첫 번째, 모게지를 빨리 갚을 수 있다.

-요즘 재 융자를 하는 사람중 25%는 30년 고정에서 15년 고정으로 융자 프로그램을 바꾸고 있다. 이자가 2% 이상 차이나면 15년 모게지로 한번 생각해 봄이 좋다. 비슷한 돈으로 최소한 15년만 페이먼트를 하면 융자가 없는 완전한 내 집이 된다. 별 뚜렸한 투자 기술이 없다면 15년으로 바꿔 타는 것이 현명하다. 융자 페이먼트 기간이 짧아지는것은 물론이고 3년 고정 보다 0.5% 정도 이자가 더 싸므로 많은 이자를 절약할 수 있다. 쌓이는 equity는 은퇴 후 든든한 버팀목이 되어 줄 것 또한 자명하다.

두 번째, 현금 보유량을 늘려 cash flow를 개선 할 수 있다.

- 매달 절약되는 돈을 모아 Emergency fund를 조성할 수있다. 적어도 우리는 아무 수입이 없어도 적어도 6 개월 에서 1년은 버틸 수 있는 저축이 항상 필요하다. 그 다음 남는 돈으로 투자하여 아이들의 대학 학자금도 만들 수 있다.

현재 40만 불의 융자금액에 6.5%를 내고 있다면 현재 4.5%의 이자로 재 융자를 할 경우 페이먼트는 $2,528.27에서 $2,026.74로 줄어든다. 이는 매달 501.53불을 절약하는 것이다. 1년 이면 6천 불 이라는 돈이 절약되니 적은 돈이라 할 수 없다. 계획을 세워 잘 유용한다면 큰 도움이 될 것이다.

세 번째, 2nd Home을 살 수 있다.

- 누구나 은퇴하면 깊은 숲속의 오두막집에서 세상을 달관하며 지내고 싶은 생각을 한다. 위의 두 가지가 다 충족되고 여유가 있다면 별 장 하나쯤 가지는 것도 큰 사치는 아닐 것이다. 혹은 세를 받을 수 있는 Investment Property하나 구입하여 은퇴 후 용돈이라도 마련 할 수 있다.

요즘처럼 이자가 낮으면 2nd home이나 Investment Property 융자도 이자가 저렴 하기 때문에 부담 없는 페이먼트로 구입이 가능하다. 변두리의 별장은 10만 불 정도 주면 살 수 있고 요즘 10만 불 융자 하면 페이먼트가 월 500불이면 가능하다.

요즘 경기가 조금씩 낳아진다고는 하지만 아직도 California의 실업률은 10%를 넘고 있고 연말 반짝 경기가 끝나면 다시 경제가 별로 낳아질 것이 없으리라는 전망이다. 경제 학자들은 2012년 까지 연방정부는 0% 금리를 유지 하리라 조심스레 점치고있다. 위기는 기회라 한다. 영웅도 난세에 나온다 하지 않는가? 현재 우리의 처지를 냉정하게 판단하고 현명 신속하게 대처해야 할 때다.


브라이언 주
뉴욕융자 대표(213)219-9988