11월 중순 갑작스럽게 모기지이자율이 상승하면서 그동안 이자율이 더 내려가기만을 기다리던 사람들은 그야말로 닭 쫒던 개 지붕 쳐다보는 격이 되고 말았다. 조금이라도 더 싼 이자율로 재융자를 하려는 것은 인지상정이다. 하지만 어디가 바닥인지는 누구도 알 도리가 없는 법이다.

본 칼럼에서는 그동안 지속적으로 이자율이 싼 것을 강조하고 재융자의 손익계산과 각종 대안들을 제시하면서 기회를 놓치지 말 것을 언급하였다. 그러나 아직도 많은 사람들이 재융자를 못하고 있는 것 같아 안타깝다. 바쁘다거나, 귀찮다거나, 이자율 차이가 별로나지 않아 더 내려갈 것을 기다렸다는 것이 대부분의 이유인 것 같다. 바쁘거나 귀찮아서 페이먼트를 더 내고 있다니 안타까울 따름이다.

그런데 이자율 차이가 별로나지 않아 재융자를 단행하지 않은 손님들은 어떤 대안이 없을까? 재융자를 안 하자니 손해 보는 것 같고 하자니 이자율 차이가 별로 나지 않아 별 실익이 없는 것 같다고 생각하는 사람들이 실제로 많다. 이러한 사람들이 고려해 볼 수 있는 대안으로 비용을 들이지 않고 하는 재융자가 있다.

비용 없는 재융자는 계산상 융자기간이 늘어나지 않고 월페이먼트와 이자금액을 줄일 수 있을 때 의미가 있다. 융자금액이 적어도 25만달러는 넘어야 쉽게 가능하고 금액이 더 커질수록 더 많은 혜택을 볼 수 있다. 융자금액이 40만달러 이상일 경우에는 단 0.375%의 이자율차이도 많은 이득을 준다. 현재 보유한 융자의 이자율이 30년 고정기준으로 5%대 초반에 있는 사람들이 주 대상이다.

또한 2~3년 내에 집을 팔수도 있고 안 팔수도 있을 것 같은데 현재의 낮은 이자율을 놓치고 싶지 않은 사람들도 충분히 고려해 볼 수 있는 대안이다. 또한 30년 고정으로는 이자율 차이가 크게 나지 않을 경우에는 15년 고정 혹은 경우에 따라서 7년 고정(7/1 ARM)등도 고려해 볼 수 있다.

5년과 7년 고정이자율은 아직도 3% 초, 중 반대에 있다. 시중 모기지 금리가 사상최저 수준에서 좀 올랐다고는 하지만 아직도 30년 고정 기준으로 포인트 지불 정도에 따라 4.25~4.5% 대의 이자율을 받을 수 있다. 가장 낮았을 때의 금리만을 생각하면 재융자 하기는 힘들다.

국채는 이미 버블의 단계에 있다는 것을 지난 수개월 동안 아주 많은 전문가들이 지적해 왔다. 버블은 터지게 마련이다. 2000년도의 닷컴 버블도 2000년대 중반의 부동산 버블도 터졌다.

국채 버블이란 많은 돈이 미국 연방국채에 과도하게 몰려 채권가격이 극도로 상승 즉 이자율이 지나치게 낮게 형성 되었다는 말이다. 이러한 버블도 언젠가는 터지고 금리는 상승할 것이라는 데에 많은 사람들이 동의하는 것 같다. 다만 연준위(FRB)의 공격적인 양적완화 정책도 있고 해서 단기적 금리변동을 예측하는 일은 언제나 힘들고 더 나아가 무의미한 일이다.

따라서 재융자를 고려하는 사람들은 이자율 수준 자체만을 따질 것이 아니라, 예상 주택 보유기간, 융자상품, 융자금액등을 함께 고려, 재융자에 따른 정확한 손액계산을 하여 이득이 된다고 생각하면 이자율 수준에 관계없이 망설이지 말고 단행해야한다.

특히 집값이 빠진 사람들을 위한 HARP 오바마 재융자는 소득수준과 서류가 부족한 사람들도 승인을 받을 수도 있으므로 대상이 되는지를 꼭 확인하기 바란다. 또한 각 렌더들은 기존 손님들을 위한 스트림라인 재융자 등 감정이나 소득관련 서류 없이 가능한 재융자 제도도 보유하고 있으므로 이자율이 더 오르기 전에 렌더를 접촉하여 절약의 기회를 놓치지 말기를 바란다.


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스티브 양
<웰스파고 론오피서>