지난해 9.11 테러사태 이후 침체의 늪에 빠진 미 경제가 올 여름 대기업 회계부정 사건이란 악재를 만나면서 장기불황으로 이어지는 것이 아닌가 하는 걱정 어린 지적이 나오고 있는 가운데 그나마 꾸준히 호경기를 유지하고있는 부동산업계의 현황과 하반기 부동산 경기를 진단했다.

-미국의 현 경제상황을 진단한다면.
▲ 고병택: 미국 경기는 91년도부터 나빠지기 시작했는데 소비자들이 피부를 통해 경기불안을 느끼기 시작한 것은 ‘’.11테러’와 ‘회계부정’이란 악재를 만나면서부터라고 생각한다. 그러나 미국 경제는 기초와 기반이 튼튼하기 때문에 곧 호전될 것으로 믿고있다. 다만 회계부정사건으로 주가가 하락하고 은퇴연금마저 40% 하락하면서 소비심리가 동반 하락한 것이 가장 큰 문제로 대두됐다. 현재 미 경제의 가장 큰 문제는 바로 이 ‘심리적인 공황’이라고 생각한다. 그래도 다행히 부동산 경기만큼은 호황을 맞고있다. 부동산 경기의 호황은 ‘페인트, 싸이딩, 가구, 커튼, 정원, 인테리어, 쿨러’ 등 주택관련 업종에 직접적인 영향을 주기 때문에 불황탈출의 중요한 요소가 될 수 있다.

▲ 최민수: 매우 불안한 상황이다. 투자자들의 불신의 벽이 높아져 소비가 감소하는 것이 가장 큰 문제가 아닌가 생각된다. 회계부정사건으로 주식시장이 불안해지면서 투자가 위축되고 융자가 까다로워진 것도 경기불황의 한 원인이 된 것 같다. 미국은 지난 9년간 나름대로 호황(거품 낀)을 누려왔으나 90년대 말에 들어오면서 산적했던 문제들이 고개를 들기 시작, 정권교체와 함께 침체기로 접어든 것으로 보여진다. 또한 최근 주택에 대한 정부감정가가 상승하면서 재산세가 동반 상승, 서민들의 세금 체납율이 높아지고 있어서 피부경제에 압박을 받고 있다. 다행히 이자율이 낮아 재 융자나 2차 융자를 통해 패이먼트를 줄여야할 시기라고 생각한다.

-불경기 속에서 부동산 경기가 호황을 누리는 특별한 이유라도 있나.
▲ 박선희: 부동산은 가장 안전한 금융상품이다. 최근의 부동산 매매경향을 살펴보면 소비자들이 부동산구입을 재테크의 개념으로 생각하고있다는 것을 알 수 있다. 즉 단순히 내 집 마련이라는 개념을 넘어 노후대책이나 재산증식을 위한 가장 안전한 투자상품으로 생각한다는 것이다. 이를 반영이라도 하듯 최근 투자형 주택매매가 부쩍 늘고 있다. 주택시장에도 ‘빈익빈 부익부’ 현상이 만연하고 있다. 재력가들에게는 지금이 재산증식의 가장 좋은 시기이지만 서민들은 돈이 돌지 않아 많은 어려움을 겪는 시기이다. 지금처럼 단기 금융상품들이 급락을 거듭할 때 투자자들이 부동산에 눈을 돌리는 것은 당연한 일이라 생각된다. 아틀란타는 현재 이주자들에 의한 투자가 꾸준히 증가하고 있다.

▲ 최민수: 부동산 경기가 호황을 누린다는 말은 예년에 비해 매매건수가 많아졌다는 뜻은 결코 아니다. 단지 타 업종과 비교할 때 예년도 수치를 유지한다는 정도로 해석하면 좋겠다. 이는 현재 미 경기가 얼마나 어려운 상황인지를 반증하는 것이라고 할 수 있다. 부동산 경기호황의 1등 공신은 역시 낮은 이자율이라 하겠다. 8월 들어 모기지 이자율이 6%(30년 상환)초반 대에 진입했다. 현재 30년 평균이 6.375%, 15년 평균이 5.375%로 역대 최저치를 기록하고 있다. 내 집 장만을 위한 가장 좋은 기회가 찾아온 것이다. 또 다른 이유가 있다면 주식과 같은 단기 마켓의 불안으로 투자자들이 장기 마켓에 눈을 돌린 것을 들 수 있다.

▲ 고병택: 이자율이 2년 연속 7%대 이하를 나타내고 있다. 이는 1960년 이후 처음 있는 일로 80년대 초 최고치를 보였던 14%의 절반에도 못 미치는 최저의 이자율이다. 그린스펀이 미 연방준비제도이사회(FRB) 의장으로 있는 동안 인플레이션은 절대 없을 것으로 보기 때문에 이자율은 당분간 오르지 않을 것으로 확신한다. 아틀란타는 유입인구에 비해 새로 지은 집들이 많아 부동산 값의 상승폭이 그렇게 크지는 않다. 또한 건물의 공실률도 높아 앞으로 5년 이상 필요한 공급물량이 이미 확보된 상태다. 그러나 대도시는 상황이 조금 다르다. 뉴욕이나 워싱턴 등은 부동산값 상승폭도 크고 매매경기도 좋다. 특정지역은 매물이 없어서 못 파는 경우도 있다.

- 아틀란타 지역 부동산 시장이 바이어스 마켓으로 전환 된지 오래다. 그러나 집을 구입하려는 사람들이 많은데 비해 정작 집은 잘 안 팔린다는 지적이 있다.
▲ 유미숙: 바이어스 마켓은 말 그대로 구매자에게 유리한 시장이다. 바이어스 마켓 시즌이 되면 매물이 많아져 구매자가 좋은 입장에서 주택을 구매할 수 있는 이점이 있다. 다만 최근 15만 달러-18만 달러 대의 5년 이상 된 주택은 매매가 잘 안 되고있다. 이는 신규주택의 공급물량이 수요량을 초과했기 때문인 것으로 풀이된다.

▲ 박선희: 내놓은 집이 잘 안 팔리는 데는 여러 가지 이유가 있다. 그 중 하나가 가격이 맞지 않는 것으로 터무니없는 가격을 요구하면서 집이 잘 안 팔린다고 주장하는 분들이 종종있다. 그러나 이 문제는 부동산 협회에 의뢰, 주택가 감정을 받으면 간단하게 해결된다. 문제는 같은 가격대의 미국인 거주주택에 비해 한국인 거주주택이 관리 면에서 부실하다는 점에 있다. 미국인들은 집안일(House Work)이 생활화돼서 매달 집 관리를 위해 200달러 이상을 투자하고 있다. 좋은 가격으로 원하는 시기에 매매하고 싶으면 주택관리가 최우선이다.

-부동산 투자가 주식이나 기타 금융상품에 투자하는 것보다 투자가치가 높나.
▲ 고병택: 참고로 최근 포춘지 모기지 브로커 오브 아메리카에 실린 기사를 보면 부동산 투자가 주식투자보다 이익이라는 내용을 볼 수 있다. A라는 사람이 1972년 32.400달러 짜리 주택을 20%다운(6,480달러)하고 30년 상환했더니 집 값이 금년 초 214.400달러가 됐다고 한다. 똑같은 시기 B라는 사람은 6,480달러를 당시 최고의 우량주에 투자했더니 30년이 지난 지금 그 주식의 가치가 203.810달러가 됐다고 한다. 결과적으로 수익성에서 주택투자가 5%높게 나타났다. 더욱이 주택의 경우 텍스공제 혜택이 있기 때문에 다른 금융상품과 비교될 수 없다. 부동산은 최고의 투자 처이다.

- 현재 메트로 아틀란타 지역에서 가장 빨리 성장하는 도시는 어디인가. 또한 신규 주택이 가장 많이 건설되는 지역은 어디인가.
▲ 유미숙: 메트로 아틀란타 서남부지역의 더글라스 카운티는 아직도 집 값이 저렴하다. 또한 신규주택이 계속 들어서고 있는 지역이다.

▲ 박선희: 도시 발전속도에서 미국 전체 3위를 차지한 헨리 카운티가 아닌가 싶다. 더글라스카운티와 함께 귀넷, 포사이스, 파울딩 카운티도 신규주택 건설이 한창이다.

- 아틀란타 평균 집 값은.
▲ 유미숙: 22만 달러가 2002년도 아틀란타 평균주택가이다. 참고로 1972년도 3만 달러, 1997년도 17만 달러였다. 97년부터 주택 공급물량이 소비물량을 앞서기 시작했다. 10만 달러 미만의 주택매물이 가장 많은 지역은 귀넷, 디켑, 바이닝 카운티이다.

- 부동산 시장에 거품이 많다는 지적이 있다.
▲ 박선희: 상업용 매물의 경우 한인들이 대부분 한정된 업종에 종사하기 때문에 턱없이 높아진 권리금이 문제가 되고 있다. 이 부분이 바로 우리 부동산 업계가 잘 리드해야하는 부분이라고 생각한다. 모 학자가 한국 경제를 뜯어먹기 식 경제라고 혹평한 적이 있었다. 이것은 서로 죽이는 경제 시스템으로 상생을 위한 나누기 경제로 변해야한다.

▲ 고병택: 상업용 업소의 권리금과 가게세가 비싸졌다. 동종업계 종사자가 늘면서 마진은 떨어졌는데 가게세만 올랐기 때문에 거품이 쌓이기 시작했다.

- 미 부동산 시장의 하반기 경기를 전망한다면.
▲ 박선희 : 9월부터는 비수기이므로 자연스럽게 하강할 것으로 예상하지만 예년과 동일한 수준이 될 것으로 전망한다.

▲ 유미숙: 편차 없이 갈 것 같다. 5, 6, 7월은 상당히 바빴으며 하반기는 예년과 동일할 것으로 전망한다.

▲ 최민수: 연말까지는 예년수준을 유지 할 것으로 보이며 2차 융자가 부쩍 늘 것으로 전망한다. 투자위축으로 일반융자가 까다로워지면서 반대로 정부융자는 완화 될 것이다. 부동산 투자는 적기이지만 투자 여유자금이 없는 저소득층은 부동산 구입이 힘든 시기가 될 것이다. 돈이 돌지 않기 때문에 서민들에게는 힘든 시간이 당분간 계속 될 것이라 생각한다.
/이진수 기자 jslee@koreatimesatl.com