30년 고정 모기지의 평균 금리가 약 6.30% 수준에 머물고, 주택 중간 가격은 여전히 사상 최고 수준이다. 이 같은 주택 시장 상황 때문에 내 집 마련에 대한 꿈조차 꾸지 못하는 경우가 많다. 그러나 일부에서는 주택 구입 포기가 모기지에 대한 오해에서 비롯됐을 수 있다고 지적하고 있다. 최근 한 조사에 따르면, 많은 바이어들이 모기지 대출에 대한 잘못된 정보 때문에 실제로 내 집 마련을 포기하는 것으로 나타났다. 특히 생애 첫 주택 구매자 중 이러한 경향이 많아 주택 시장 진입을 가로 막고 있었다.

■ 다운페이먼트 관련 오해 가장 많아

VA 주택 융자 전문 대출 기관 베테런스 유나이티드 홈 론이 최근 발표한 조사에 따르면 주택 구매를 고려하는 사람들 가운데 약 46%는 일반 대출을 받기 위해 최소 5% 이상의 다운페이먼트가 필요하다고 생각하고 있었다. 또, 약 15%는 다운페이먼트 비율을 반드시 20% 이상 채워야 한다고 믿는 것으로 나타났다. 그러나 실제로는 일반 모기지 대출에 적용되는 최소 다운페이먼트 기준은 약 5% 수준이며, 일부 첫 주택 구매자는 3%만으로도 대출 자격을 얻을 수 있다.

‘재향군인청’(VA)가 보증하는 VA 융자나 ‘연방 농무부’(USDA) 보증 대출처럼 다운페이먼트가 전혀 필요 없는 주택 대출 상품도 널리 활용되고 있다. 하지만 주택 구매를 계획 중인 응답자의 약 31%는 모기지 대출을 신청하려면 반드시 다운페이먼트가 필요한 것으로 믿고 있었다. 다운페이먼트 비율이 낮거나 제로 다운페이먼트 대출의 경우 높은 금리가 적용되거나 ‘모기지 보험’(PMI) 의무 가입에 따른 추가 비용이 발생할 수 있다.

■ 크레딧 점수 오해도 만연

자신의 크레딧 점수가 낮다고 판단해 내 집 마련이 힘들 것으로 생각하는 경우도 상당수였다. 신용평가기관 익스피리언에 따르면 크레딧 점수 중 한 형태인 FICO 평균 점수는 2023년 715점에서 최근 713점으로 소폭 하락했다. 그럼에도 불구하고 많은 잠재 바이어들은 모기지 대출을 신청하거나 낮은 금리를 적용 받기 위해서 800점대의 ‘완벽’한 크레딧 점수가 필요하다고 믿는 것으로 나타났다.

베테런스 유나이티드 홈 론의 조사에 따르면 응답자의 약 34%는 모기지 대출 자격을 얻기 위해 최소 700점 이상의 크레딧 점수가 필요하다고 생각했으며, 약 57%는 적어도 650점 이상이 요구된다고 믿고 있었다.

그러나 실제로는 다양한 모기지 대출 프로그램이 약 620점 수준, 또는 경우에 따라 그 이하의 점수로도 대출 자격을 허용하는 경우가 있다.

최저 금리를 적용 받기 위해 반드시 높은 크레딧 점수가 필요한 것도 아니다. 일반적으로 정부가 보증하는 모기지 대출의 경우 최고 수준의 크레딧 점수가 아니더라도 비교적 낮은 금리를 제공하는 경우가 많다.

재향군인청의 VA 대출은 통상 620점 수준의 크레딧 점수로도 대출 승인을 받을 수 있으며 연방주택청의 FHA 대출은 580점 수준까지도 대출을 허용한다.

■ 대부분 금리 결정 방식 몰라

모기지 대출 금리가 결정되는 방식을 잘 이해하지 못하는 경우도 적지 않았다. 이번 조사에서 응답자의 약 61%는 정부가 금리를 정한다고 오해하고 있었고, 약 66%는 ‘연방준비제도(Fed)가 모기지 금리를 직접 결정한다고 생각했다. 그러나 Fed는 단기 금리 결정을 통해 전반적인 모기지 대출 시장에 영향을 미치기는 하지만, 시중 모기지 금리는 대출자 재정 상태, 대출 유형, 시장 상황 등에 따라 각 대출 기관이 별도로 결정한다.

이 밖에도 응답자의 약 63%는 현재 모기지 금리가 사상 최고 수준이라고 믿고 있는 것으로도 나타났다. 최근 몇 년간 유지되고 있는 6~7% 대의 모기지 금리는 코로나 팬데믹 시기의 2~4% 초저금리와 비교하면 두 배 수준이다. 하지만, 국영 모기지 보증기관 프레디맥의 통계에 따르면 1970년대 후반부터 1990년대 초반까지 모기지 금리가 지금보다 훨씬 높았다. 특히 1981년 10월에는 금리가 18.6%까지 치솟은 바 있다.

베테런스 유나이티드 홈 론 보고서는 이 같은 오해들이 잠재 바이어들의 주택 시장 진입을 가로 막는 요인이라고 지적했다. 최근 주택 가격이 상승세를 멈추고 주택 매물이 늘어나는 등 주택 시장이 ‘바이어스 마켓’으로 전환되는 과정에서 모기지 대출에 대한 잘못된 이해가 주택 거래를 저해할 수 있을 것으로도 지적됐다. 온라인부동산플랫폼 리얼터닷컴에 따르면 지난 4월 전국 중간 리스팅 가격은 42만5,000달러로 전년 대비 약 1.4% 하락했으며, 평방피트당 중위 가격도 6개월 연속 하락해 전년 대비 약 2.4% 떨어졌다.

■ 낮은 금리 자격 요건 파악해야

부동산 전문가들에 따르면 모기지 대출 조건과 관련, 바이어들이 선택권을 갖고 있지만 이를 잘 모르는 경우가 많다. 일반적으로 금리, 수수료, 다운페이먼트 구조 등의 대출 조건이 이미 정해진 것이라고 생각하지만 그렇지 않다는 설명이다. 따라서 모기지 대출을 신청하기 전에 여러 대출 기관에서 견적을 받아 각 기관이 제시하는 대출 조건을 비교하는 것이 중요하다.

동일한 자격을 지닌 대출자를 상대로 대출 기관마다 전혀 다른 대출 조건을 제시되는 경우가 많은데, 이는 대출 기관별로 대출 구조 방식이 다르기 때문이다. 대출 기관간 차이는 금리 외에도 대출 수수료, 포인트, 클로징 비용, 모기지 보험, 다운페이먼트 비율 등에서 발생할 수 있다. 따라서 자신한테 적용되는 금리를 파악하는 것보다 유리한 금리를 적용 받기 위한 자격 요건을 확인하는 것이 더 중요하다.

일부 부동산 전문가들은 낮은 금리를 받겠다는 생각에 무조건 높은 다운페이먼트 비율을 고집할 필요가 없다고 조언한다. 다운페이먼트 비율이 3~10%인 대출자도 20%에 적용되는 금리와 큰 차이가 없거나 오히려 더 유리한 경우도 많다. 최근 크레딧 점수가 높은 대출자의 경우 모기지 보험료가 과거보다 낮아졌기 때문에, 낮은 다운페이먼트 비율로 인한 제약이 많이 사라졌다.

<준 최 객원 기자>