온라인 부동산 정보업체 리얼터닷컴이 내년 주택시장이 안정적인 회복세를 보이겠지만, 본격적인 활황 국면에 진입하기엔 아직 이르다고 전망했다. 모기지 대출 이자율은 평균 6.3% 수준으로 내려가 주택 구매 부담이 다소 완화되는 반면, 집값은 2.2% 정도의 완만한 상승세를 보일 것으로 내다봤다. 기존주택 판매는 전년 대비 1.7% 증가한 413만 채 수준으로 예상됐다. 매물 물량도 전년 대비 약 9% 늘며 시장의 숨통이 트일 것으로 전망됐다. 주택 임대 시장 역시 가파른 임대료 상승세가 멈출 것으로 전망되는 가운데, 남부와 서부 지역에서 임대료 둔화가 두드러질 것으로 리얼터닷컴은 내다봤다.’

■ 기존주택 거래, 소폭 반등… 여전히 정상 수준 밑돌아

기존주택 판매는 올해 제자리걸음을 딛고, 내년에는 1.7%가량 소폭 늘어날 것으로 전망된다. 하지만 여전히 높은 집값과 모기지 대출 이자율이 주택 수요 회복을 가로 막으면서 내년 기존주택 거래량은 여전히 정상 수준에 크게 못 미칠 것으로 분석됐다.

현재 모기지 대출 이자율이 기존 주택 소유자들의 이자율보다 크게 높은 이른바 ‘이자율 락인’(Lock-In) 현상이 내년에도 주택 거래를 가로막는 주요 원인으로 지목됐다. 최근 조사에 따르면 모기지를 보유한 주택 소유자 5명 중 4명은 금리가 6% 미만으로 현재 시장에서 제시되는 이자율보다 낮다.

주택 시장 전문가들은 “내년에도 이자율 락인 현상으로 인해 주택 판매가 크게 제한되고, 구매 수요는 직장 이동이나 가족 사정 등 불가피한 요인에만 제한될 가능성 높다”라고 전망하고 있다. 올해 기존주택 거래량이 예상대로 소폭 증가할 경우, 2024년 기존주택 거래량(406만 건)은 29년 만의 최저치(1995년 384만9000건)를 기록하게 된다.

■ “집값 오르지만 ‘실질 가격’은 두 해 연속 하락… 체감 어렵지만 구매여력 개선”

주택가격은 내년에도 상승세를 이어가 중간 주택 판매가는 약 2.2% 오를 것으로 전망됐다. 이 같은 상승세는 올해 약 2% 상승에 이어지는 추가 상승이다. 하지만 내년 소비자 물가가 3% 이상 오를 것으로 예상되면서 물가를 고려한 실질 주택가격은 2년 연속 소폭 하락할 것이라는 분석이 나왔다.

이 같은 ‘명목가격 상승·실질가격 하락’ 현상이 나타나도 대부분 셀러와 바이어는 큰 변화를 체감하기 어렵다. 하지만, 주택 시장 전문가들은 이 같은 현상이 미미하나마 구매 여력을 개선시키는 요인으로 작용할 것으로 기대하고 있다.

겉으로 보이는 매매가격은 계속 상승하지만 임금과 전반적 물가 수준이 더 빠르게 오르기 때문에 가처분 소득 대비 주택 구매에 들어가는 비용이 상대적으로 낮아질 것이라는 분석이다. 주택 시장 전문가들은 더디지만 주택 시장이 정상화하는 과정에서 가계 소득이 집값 상승 속도를 따라잡는 효과가 나타날 것으로 기대하고 있다.

■ “모기지 금리 안정·소득 증가로 주택 구매여력 개선… 평년 대비 부담 완화”

내년에도 집값은 오를 것으로 예상되지만, 모기지 이자율 둔화와 소득 증가가 집값 상승을 상쇄하면서 주택 구매여력이 완만하게나마 개선될 것으로 전망됐다.

이자율은 올해 내내 예상보다 높은 수준을 유지했지만, 하반기 들어 6%대 초반으로 내려오며 진정세를 나타내고 있다. 주택 시장 전문가들은 내년에도 30년 고정 모기지 이자율이 평균 6.3% 수준으로 올해 평균인 6.6%에서 소폭 내려갈 것으로 내다봤다. 경기 둔화와 연방준비제도의 양적긴축 종료가 일시적으로 물가 및 부채 압력을 상쇄할 것으로 예상되기 때문이다.

주택가격 상승세가 둔화되고 이자율이 낮아지면서, 중간 가격대 주택을 구매할 때의 내야 하는 월 모기지 페이먼트 금액은 올해 대비 약 1.3% 감소할 것으로 전망됐다. 연간 대비 월 모기지 페이먼트 금액이 감소하는 것은 2020년 이후 처음이다. 또, 소득이 물가보다 빠르게 상승할 경우 실제 주택 구매력을 높이는 요인으로 작용할 것으로 기대된다.

이 경우, 중간 가격대 주택 구입에 필요한 월 모기지 페이먼트 금액은 가계 중간 소득 대비 약 29.3%로, 2022년 이후 처음으로 30% 아래로 내려갈 것으로도 전망됐다.

■ “매물 증가세 둔화됐지만 판매 속도는 앞서… ‘균형 시장’ 속 매수자 우위 강화”

올해 주택 시장에서 셀러들이 불리한 매매 조건을 받아들이지 않고 매물을 거둬들이는 움직임을 보였음에도 불구하고 주택 매물 증가세가 나타났다. 주택 매물 증가세는 작년에 올해 10월까지 더디나마 꾸준한 증가세를 이어가고 있다. 다만 주택 매물량이 코로나 팬데믹 이전의 정상 수준에 근접하면서 매물 증가 속도가 점차 둔화되고 있는데, 이 같은 흐름은 내년가지 이어질 것이라는 전망이다.

내년 현재 시장에 나와 있는 이른바 ‘활성 매물’(Active Listing)은 올해보다 약 8.9% 증가해 3년 연속 증가세를 이어갈 것으로 기대된다. 그러나 증가폭은 전년보다 줄어들어, 내년 연말 기준 매물 재고 수준은 팬데믹 이전 평균보다 약 12% 낮은 수준에 머물 것으로 보인다.

이 같은 비율은 팬데믹 이전 대비 올해 19%, 작년의 약 30% 차이에서 점차 줄어든 수치다. 한편 내년 매물 공급량은 평균 4.6개월치를 유지하면 균형 시장(5~6개월치)에 가까워질 것으로 예상된다. 일부 전문가들은 만약 매물 증가 속도가 판매 속도를 앞지를 경우 바이어스 마켓으로 빠르게 전환될 수 있다는 분석도 내놓고 있다.

■ “임대료 완화로 이동 기회 확대… 남부·서부 집중”

내년 세입자들의 임대료 부담이 다소 완화될 것으로 기대된다. 임대용 다가구 주택 공급이 늘어나면서 임대료 하락세를 이어질 것으로 전망되기 때문이다. 신규 주택 공급이 지속적으로 증가하면서 내년 주택 공실률은 2013~2019년 장기 평균인 7.2% 수준에 근접하거나 이를 상회할 것으로도 예상된다.

최근 2년간 임대료 하락세가 이어지고 이 같은 추세가 내년에도 이어질 것으로 보이면서, 더 저렴하거나 좋은 조건의 주택을 찾는 세입자도 늘어날 전망이다. 특히 라스베가스, 애틀랜타, 오스틴 등의 도시의 임대료가 큰 폭으로 떨어져 많은 세입자가 유입될 것으로 전망된다.

■ “신규주택, 기존주택 대안으로 부상… 가격 경쟁력·소형 주택 인기”

올해 주택 건설 업계는 관세로 인한 자재비 급등, 높은 이자율, 소비자 신뢰 하락 등 삼중고를 겪었다. 이에 건설업체들은 신규 허가 신청 및 착공 건수를 줄이고 완공된 신규주택 재고를 판매하기 위해 낮은 이자율 바이다운, 클로징 비용 지원 등 공격적인 인센티브를 제공하며 판매에 적극 나섰다. 내년에도 신규주택 구매 인센티브가 이어지면서 기존주택 대비 상대적으로 저렴한 대안으로 자리잡을 전망이다. 현재 신규주택 평방피트당 가격은 기존주택보다 낮은 수준을 기록하고 있다.

<준 최 객원 기자>