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에스크로-에스크로란 무엇인가?


입력일자: 2007-07-05 (목)  
옛말에 “돌다리도 두드려봐야 한다”는 말이 있다. 부동산의 매매는 물론이고 사업체 매매시 계약금, 잔금의 지불과 조건을 확인하는 가장 중요한 과정중의 하나가 에스크로이다.
우선 계약을 맺은 셀러가 법적 혹은 등기상 문제가 없는 셀러인지, 바이어의 계약금이나 융자가 제대로 진행이 되고 있는지, 상대방에 대해 확인하고 싶은 것이 너무도 많은 것이 인지상정이다. 서로의 마음을 드러내지 않고 법적인 절차에 의해 품위 있게 서류의 진행과 마무리가 에스크로를 통해 이루어지는 것이다.
미국에 서부와 중서부 몇 개의 주에서 법적으로 권장되는 에스크로 업무는 거의 유사한 방법으로 동부쪽에서는 변호사가 업무를 맡고 있다. 따라서 동부에서 부동산을 매매하고 이 곳 서부로 투자하시는 분들의 에스크로는 1031을 비롯한 모든 절차에 동부쪽 변호사 사무실과 긴밀하게 연계가 되고 서로 절차를 이해하고 있으므로 진행에 별다른 불편함이 없다.
한 장이든 여러 장이든 계약서를 작성하는 것은 비슷하지만 우선 계약금을 셀러가 챙길 수가 없고 에스크로의 트러스트 어카운트에 입금이 되어진다. 중도금이나 잔금을 지불하는 기준도 단순히 날짜에 맞추어지는 것이 한국식이나 이곳 미국의 에스크로는 그렇게 간단하지가 않다.
부동산이나 사업체의 매물에 대한 세금과 담보권 조사가 철저히 이루어지고 법적 소유권자의 확인 그리고 매매자가 제공해야 하는 여러 가지 조건들이 철저하게 진행되어야 한다.
그리고 다양한 자료들은 각 에이전트를 통해 혹은 직접 바이어들에게 전달이 되고 그 내용을 매입 전에 살펴볼 수 있는 기회를 가질 수 있다.
만약 어떠한 자료에라도 바이어는 의문과 이의를 제가할 수 있으며 셀러와의 합의하에 모든 조건과 시간, 그리고 자금에 변화가 생길 수도 있다. 간혹 매입하는 건물에 결정적인 결함이 발견되었는데 건물을 재건축할 계획이 있는 바이어라면 셀러가 굳이 보수를 하기보다는 타협을 통해 일정 금액을 보상받는 것으로 합의를 볼 수도 있다.
그리고 아무리 빚이 없이 깨끗하다고 하는 셀러의 100만번의 말보다는 에스크로에서 해당 주(State)와 카운티 기준으로 조사된 자료로 담보가 걸려있는 지 확인하는 것이 수월하다.
가장 흔하게 발생하는 오해중의 하나는 모든 잔금의 입금을 마친 바이어가 당장 키를 요구한다든지, 가게의 인수를 주장하는 경우이다.
부동산의 경우에는 바이어의 제반 비용을 포함한 입금과 은행 융자를 한 경우 펀딩이 끝난 후 마지막으로 소유권 보험회사(타이틀 회사)를 통한 명의 이전 등기가 완료되어야만 온전히 주인이 되는 것이다.
살벌하게 작성하는 계약서보다는 서로 믿는 마음을 미덕으로 여기는 우리의 정서상 에스크로에 너무 복잡하다는 느낌을 갖는 분들도 있었다.
하지만 미국 생활에 연륜이 쌓일수록 재산 매매를 경험할수록 백 마디 말보다는 서류가 중요하고 믿음도 좋지만 명확한 계산이 필요하다는 것을 원칙으로 삼게된다.
인수한 날로부터 렌트 계산은 어찌해야 하는 건지, 미리 납부되어진 재산서의 크레딧을 받을 수는 있는 건지, 관공서에 이민국에 제출해야 하는 서류들을 변호사에게 자문을 받아야 하는 건지 고민할 필요가 없다.
더욱 중요한 것은 자금을 대출해 주는 융자 기관이나 은행에서 반드시 에스크로 오피서의 서명이 들어간 서류를 제출할 것을 요구하고 입금이나 지불관계를 에스크로에 확인을 한다는 것이다.
주 정부기관의 인준을 받은 에스크로 오피서가 기관에 제출하는 모든 서류는 공신력을 가지므로 그 자격에도 철저한 신원조회가 이루어진다.
가끔 예외를 주장하는 셀러나 바이어들로 인해 시달리는 하루가 길게 느껴지기도 하나 많은 분들의 재산을 보호하는 데 중요한 몫을 한다는 자부심으로 늘 뿌듯하다. jae@primaescrow.com

(213)365-8081
제이 권 <프리마 에스크로>