가주와 남가주 부동산 시장이 주택과 상업용 부문별로 희비가 엇갈리고 있다. 주택 시장은 1년 중 수요가 가장 많은 여름 판매 시즌이 도래하면서 바이어들이 대거 시장에 진입하면서 활기를 띄고 있다. 반면 LA 카운티 등 남가주 오피스 부동산 시장은 수요 감소와 경기 침체 등으로 공실률이 지속적으로 상승하고 렌트는 정체되거나 하락하고 있다. 코로나19 사태 이후 재택근무가 확산되고 기업들의 인력 감축까지 겹치면서 오피스 렌트 수요가 급감했기 때문이다.

상업용 부동산 전문 매체 ‘존스 랭 라셀’에 따르면 가장 최근 자료인 2026년 1분기(3월 31일) 현재 LA 카운티 오피스 부동산 시장의 평균 공실률은 28.5%로, 전년 동기인 2025년 1분기의 28.2%에 비해 0.3%포인트 상승하며 30%대에 육박했다.

■일부 공실률 40% 육박

지역별로는 LA 한인타운 미드윌셔 지역을 포함하는 윌셔 센터의 공실률이 2025년 1분기 37.1%에서 2026년 1분기에는 39.2%로 2.1%포인트나 상승하며 40%대에 진입했고 LA 카운티에서 가장 높은 지역 중 하나이다.

윌셔 센터 지역 평균 렌트는 2025년 1분기 3.03달러에서 2026년 1분기 3.04달러로 1센트 상승에 그쳤다. 타 지역에 비해 낮은 렌트 수준과 인플레를 감안하면 사실상 렌트는 정체된 것으로 분석된다.

LA 카운티에서 공실률이 30%대를 넘은 지역은 컬버 시티가 43.6%로 가장 높으며 윌셔 센터(39.2%)에 이어 웨스트LA/올림픽 코리더(38.4%), 마리나 델레이(38.3%), LAX/센추리 블러버드(37.0%), 윌셔 코리더(36.6%), 버뱅크(35.4%), 미러클 마일(34.6%), 롱비치 다운타운(34.2%), 글렌데일(33.6%), LA 다운타운(33.1%), 할리웃(33.0%), 샌타클라리타 밸리(32.4%), 팍 마일(32.2%), 샌타모니카(31.2%), 플라야 비스타(30.6%) 등이다.

■소유주 디폴트·압류 급증

공실률 증가와 함께 오피스 건물 소유주들의 파산 등 부실화도 현실화되고 있다. LA 부동산 업계에 따르면 오피스 빌딩과 샤핑센터를 중심으로 건물주들이 부동산 대출 만기가 돌아오면서 건물을 포기하는 경우가 증가하고 있다.

공실률 상승과 렌트비 수입 감소로 인한 부동산 가치 급락으로 건물의 가치가 부동산 대출 보다 낮아지는 소위 ‘깡통 건물’이 증가하면서 건물주들이 은행에 건물을 넘기고 있다는 것이다. 과거 낮은 수준의 고정금리로 돈을 빌린 건물주들은 대출 만기가 돌아오면서 더 높은 이자로 돈을 빌려야하는 어려움에 직면하고 있다.

은행 등 대출 기관들은 사무실 공실률이 코로나19 팬데믹 이전 수준으로 개선되기는 어려울 것이라고 판단, 상업용 부동산 대출을 줄이고 부실 부동산에 대한 압류를 증가하고 있다.

이같은 디폴트 증가는 LA 카운티 상업용 부동산 가치 전체를 끌어내리는 도미노 악순환으로 이이지고 있다.

■산업용은 상대적 호조

반면 창고와 공장을 포함하는 LA 카운티 산업용 부동산도 공실률이 상승하고 렌트는 하락했지만 오피스 부동산에 비해 상황은 나은 것으로 나타났다. 2026년 1분기 LA 카운티 산업용 부동산 마켓의 평균 공실률은 7.4%로 전년 동기 6.4%에 비해 1.0%포인트 상승했다.

그러나 산업용 부동산 공실률 7.4%는 오피스 마켓 평균 공실률 28.5%와 비교하면 무려 21.1%포인트나 낮다. 산업용 부동산의 스퀘어피트 당 월 평균 렌트는 올해 1분기 평균 1.38달러로 전년 동기 1.45달러에 비해 7센트 떨어졌다.

산업용 부동산 지역 중 자바시장을 포함, 의류와 봉제, 제조업체들이 집중돼 있는 LA 다운타운을 포함하는 센트럴 LA 지역의 공실률은 2025년 1분기 6.9%로 전년 동기 7.2% 대비 0.3%포인트 하락했다. 그러나 렌트는 동 기간 1.30달러에서 1.22달러로 오히려 하락했다.

부동산 업계 전문가들은 LA 카운티 오피스 마켓이 올해 내내 공실률이 높아지고 렌트비는 둔화하거나 하락하는 현상이 이어질 것으로 예상한다.

■주택시장, 가격·판매↑

오피스 마켓과 대조적으로 남가주와 가주 주택 시장은 본격적인 봄·여름 판매 시즌에 돌입하면서 판매량과 가격 모두 상승하고 있다.

가주부동산중개인협회(CAR)의 가장 최근 ‘주택판매 및 가격동향 월례 보고서’에 따르면, 지난 4월 가주에서 판매된 단독주택(연율 기준)은 27만5,580채로 전년 동기 26만4,810채 대비 4.1%, 전월 26만5,320채 대비 3.9% 각각 증가했다.

지난 4월 가주 53개 카운티 중 절반이 넘는 31개 카운티에서 전년 대비 판매량이 증가했으며 이중 17개 카운티는 두 자릿수 증가세를 보였다. 반면 20개 카운티에서는 판매량이 전년 대비 줄었다.

다만 가주 주택시장에서 월 판매량이 30만채 이하인 경우가 2022년 9월 이후 지난 4월까지 포함, 43개월 연속 지속됐다.

또한 가주 내 53개 카운티 중 3분의 2에 달하는 34개 카운티에서 전년 대비 판매 중간가가 상승했으며 19개 카운티에서 전년 대비 판매 중간가가 하락했다.

■단독주택 판매가 91만달러

가주 전체로는 가격 상승세가 이어졌다. 4월 가주에서 판매된 단독주택 중간가는 91만4,810달러로 역대 최고가를 경신했다. 전년 동기 91만1,400달러 대비 0.4%, 전월 88만9,190달러 대비로는 2.9% 올랐다. 남가주 단독주택 중간가가 90만달러를 넘은 것도 1년 만이다. <도표 참조>

가주 단독주택 판매 중간가가 80만달러를 넘어선 것은 지난 37개월 동안 36개월이나 될 정도로 전국과 비교하면 높은 수준이다.

CAR에 따르면 가주 주택 가격의 상승세를 이끌고 있는 것은 100만달러가 넘는 고가 주택 판매 시장이다. 100만달러가 넘는 주택 판매는 증가하고 50만달러 이하 저가 주택 판매는 감소했다. 이는 가주에서 50만달러 이하 주택 매물이 워낙 부족해 사실상 바이어들이 저가 주택을 찾기가 불가능하다는 분석이다.

또한 주택 판매 물량 공급이 수요를 따라잡지 못하면서 구매 수요자 사이에 구매 경쟁이 치열해진 탓이다. 실제 지난 4월 200만달러 이상 주택 판매는 전년 동기 대비 8.4% 증가했다.

4월 가주 콘도 중간 판매가는 67만5,000달러로 전년 동기 67만달러 대비 0.7%, 전월 66만4,300달러 대비 1.6% 각각 올랐다. 4월 콘도 판매량은 전년 동기 대비 0.8%, 전월 대비로는 1.2% 각각 증가했다.

■모기지 금리·경제 변수

남가주 주택 시장도 4월 판매 가격 상승세가 오르면서 판매량도 동반 상승했다. 4월 남가주 주택 판매 중간가는 90만달러로 전년 동기 88만7,000달러 대비 1.5%, 전월 88만달러 대비 2.3% 각각 올랐다. 남가주 4월 주택 판매량은 전년 동기 대비 0.1%, 전월 대비로는 8% 증가했다.

남가주 카운티 별로 보면 4월 LA 카운티 주택판매 중간가는 84만5,410달러로 전년 동기 85만270달러 대비 0.6% 하락했지만 전월 82만8,360달러 대비 2.1% 올랐다. 4월 LA 카운티 주택 판매량은 전년 동기 대비 4.1%, 전월 대비 15.5% 큰 폭으로 증가했다.

4월 오렌지카운티 판매 중간가는 147만달러로 남가주 7개 카운티 중 가격이 앞도적으로 가장 높았다. 4월 OC 판매 중간가는 전년 동기 141만7,450달러 대비 3.7%, 전월 146만7,500달러 대비 0.2% 각각 상승했다. 4월 OC 판매량은 전년 동기 대비 0.8%, 전월 대비로는 5.5% 증가했다.

샌디에고 카운티 4월 판매 중간가는 107만4,000달러로 OC에 이어 두 번째로 높다. 벤추라 카운티 중간 판매가는 99만2,500달러, 리버사이드 카운티는 64만달러, 샌버나디노 카운티 49만5,000달러를 각각 기록했다. 임페리얼 카운티 중간 판매가가 41만5,000달러로 남가주 7개 카운티 중 가격이 가장 낮다.

전문가들은 주택 시장은 6%대를 훌쩍 넘은 모기지 금리와 경제 상황이 주요 변수로 작용할 것이라고 분석했다.

<조환동 기자>